L'année 2025 est celle où la location meublée de tourisme change de régime. Quatre réformes entrent en vigueur en même temps, et elles touchent aussi bien la fiscalité que le droit de louer. Voici ce qu'un propriétaire doit avoir compris avant la fin du mois de janvier.
Adoptée le 19 novembre 2024, la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme commence à produire ses effets. Elle porte le nom de la députée Annaïg Le Meur et donne aux communes des pouvoirs nettement élargis.
Trois mesures concernent directement les propriétaires. La généralisation de l'enregistrement en mairie, qui deviendra obligatoire partout. La possibilité pour les communes d'abaisser le plafond de nuitées des résidences principales en dessous de 120 jours. Et l'abaissement de la majorité requise en copropriété pour interdire les meublés de tourisme, qui passe de l'unanimité à deux tiers des voix.
C'est le changement le plus immédiat, et il s'applique dès les revenus 2025.
Le micro BIC est le régime fiscal simplifié dans lequel l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, censé représenter vos charges. Ses paramètres viennent d'être fortement réduits pour les meublés de tourisme.
Pour un logement non classé, l'abattement passe de 50 à 30 % et le plafond de recettes de 77 700 à 15 000 euros. Pour un logement classé, l'abattement passe de 71 à 50 % et le plafond de 188 700 à 77 700 euros.
La conséquence pratique est simple : le classement en meublé de tourisme, jusqu'ici facultatif, devient un levier fiscal de premier plan, et le régime réel devient plus intéressant pour la plupart des exploitations.
La loi de finances introduit une règle qui passe souvent inaperçue et qui change les calculs de long terme.
Pour les cessions postérieures au 15 février 2025, les amortissements déduits sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus value. Autrement dit, l'avantage fiscal obtenu pendant l'exploitation se règle en partie au moment de la vente.
Cela ne disqualifie pas le régime réel, dont l'avantage de trésorerie reste considérable sur dix ou quinze ans, mais cela impose de simuler la sortie avant de s'engager.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés en location de longue durée à usage de résidence principale.
La location de courte durée n'est pas visée par la même interdiction, mais le mouvement est clair et les autorisations de changement d'usage se durcissent en parallèle. Un bien classé F ou G doit être traité maintenant, pas dans trois ans.
2025 marque la fin de la période où la location courte durée pouvait s'exercer sans structure. La rentabilité reste très supérieure à la location classique, mais elle se mérite désormais par le classement, le bon régime fiscal et une conformité vérifiée.
Les propriétaires qui prennent ces décisions en début d'année ne subiront rien. Les autres découvriront l'écart au printemps prochain, sur leur avis d'imposition.
Cet article présente l'état des textes à sa date de publication et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
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