Copropriété et location courte durée : ce que l'immeuble peut vous imposer

Une autorisation de la mairie ne vaut rien si votre immeuble s'y oppose. La copropriété est le premier obstacle à vérifier, et celui qui produit le plus de litiges, parce qu'il se règle entre voisins avant de se régler en droit.

Ce que dit le règlement de copropriété

C'est le document contractuel qui s'impose à tous les copropriétaires. Trois formulations méritent d'être cherchées.

La clause d'habitation bourgeoise exclusive réserve les lots à l'usage d'habitation et interdit toute activité professionnelle ou commerciale. La location meublée de courte durée étant une activité commerciale, elle y est généralement jugée contraire.

La clause d'habitation bourgeoise simple est plus souple et tolère l'exercice de professions libérales. Son interprétation au regard de la location touristique est plus nuancée.

Une interdiction expresse de la location saisonnière ou de courte durée, que l'on trouve de plus en plus dans les règlements récents ou modifiés, ne laisse aucune marge.

Lisez ce document avant d'acheter, pas après. Il est annexé à votre acte et votre notaire peut vous le transmettre en amont.

Ce que l'assemblée générale peut décider

Une copropriété peut modifier son règlement pour interdire la location de courte durée. Historiquement, cette modification exigeait l'unanimité, ce qui la rendait très rare.

Les évolutions législatives en cours abaissent cette exigence, ce qui change complètement la donne : ce qui était théorique devient possible. Un climat de tension dans un immeuble peut désormais se traduire par une interdiction effective.

Autre point : lorsqu'une déclaration est faite en mairie pour un lot en copropriété, l'information du syndic devient une obligation. La discrétion n'est plus une stratégie viable.

Les troubles qui déclenchent les conflits

Dans la quasi totalité des dossiers que nous voyons, le conflit ne naît pas d'un principe juridique mais d'un agacement accumulé.

• Le bruit dans les parties communes, surtout la nuit et surtout les valises à roulettes dans un hall qui résonne
• Les allées et venues incessantes, qui donnent aux résidents un sentiment d'insécurité
• L'usage anarchique des poubelles, jamais sorties le bon jour
• Les portes d'immeuble laissées ouvertes, et les codes diffusés largement
• Les fêtes, évidemment, mais elles sont plus rares que la somme des petits désagréments

Ce sont ces détails qui transforment un voisin indifférent en opposant déterminé lors du vote suivant.

Ce qui désamorce vraiment

La stratégie qui fonctionne tient en quatre points, et elle est autant humaine que juridique.

• Se présenter. Informer les voisins directs de l'activité, donner un numéro joignable et s'engager à intervenir. Un voisin qui peut vous appeler n'écrit pas au syndic.
• Encadrer les voyageurs. Règles écrites, calme à partir de 22 heures, consignes de tri et de fermeture des portes, rappelées avant chaque arrivée.
• Réagir vite. Une plainte traitée dans l'heure ne laisse pas de trace. Une plainte ignorée revient en assemblée générale.
• Être présent aux assemblées. Un copropriétaire absent ne défend rien. Beaucoup d'interdictions se votent parce que personne n'était là pour proposer une solution intermédiaire.

Une solution intermédiaire existe souvent : un plafond de nuitées, une interdiction des groupes, une charte de bon voisinage. Mieux vaut la proposer soi même qu'attendre le vote d'une interdiction totale.

Ce qu'il faut retenir

Lisez le règlement avant d'acheter, informez le syndic, présentez vous aux voisins, encadrez vos voyageurs et allez aux assemblées générales. La plupart des interdictions ne sanctionnent pas une activité, elles sanctionnent une nuisance non traitée.

Cet article présente des principes généraux. L'interprétation d'un règlement de copropriété relève du cas par cas et peut nécessiter l'avis d'un professionnel du droit.