La fiscalité de la location courte durée effraie plus qu'elle ne le mérite. Elle tient en réalité en cinq décisions, et deux d'entre elles suffisent à faire varier votre impôt du simple au double. Voici le panorama complet, sans jargon.
Première chose à comprendre, parce qu'elle conditionne tout le reste. Louer un logement meublé n'est pas considéré comme de la gestion de patrimoine mais comme une activité commerciale.
Vos recettes relèvent donc des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers qui s'appliquent à la location vide. Vous exercez sous le statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel, tant que vos recettes restent sous 23 000 euros par an ou qu'elles ne dépassent pas vos autres revenus d'activité.
Cette qualification est plutôt une bonne nouvelle : elle ouvre l'amortissement, qui est le levier fiscal le plus puissant de l'immobilier locatif.
C'est le choix structurant. Deux logiques opposées.
Le micro BIC est le régime simplifié. Vous déclarez vos recettes, l'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. Aucune comptabilité à tenir.
Depuis la loi Le Meur, les paramètres ont été divisés par deux pour les meublés de tourisme, dès les revenus 2025 déclarés en 2026 :
Le régime réel fonctionne à l'inverse : vous déduisez vos charges effectives, et surtout vous amortissez. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, pour tenir compte de leur usure comptable. Sur un studio parisien, cela représente souvent plusieurs milliers d'euros déductibles par an, sans la moindre sortie de trésorerie.
Comment trancher. Avec 15,5 % de commission de plateforme, du ménage, de la blanchisserie et des charges de copropriété, vos charges réelles dépassent presque toujours 30 %. Autrement dit, pour un logement non classé, le régime réel est quasi systématiquement plus avantageux. Sa contrepartie est une comptabilité tenue par un professionnel, qui coûte quelques centaines d'euros par an, très largement compensés.
Le classement en meublé de tourisme, de une à cinq étoiles, est délivré après la visite d'un organisme accrédité. C'était autrefois une démarche purement commerciale, c'est devenu un levier fiscal majeur.
Il fait passer l'abattement du micro de 30 à 50 % et le plafond de 15 000 à plus de 77 000 euros. Pour un propriétaire qui tient à la simplicité du micro régime, c'est la décision la plus rentable qui existe, pour quelques centaines d'euros et quelques semaines de délai.
Le classement a aussi un effet secondaire souvent apprécié : il rassure une partie de la clientèle et permet d'accepter les chèques vacances.
C'est le point le plus souvent découvert trop tard.
Tant que vos recettes restent modestes, vos bénéfices supportent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Mais dès lors que vos recettes de location de courte durée dépassent 23 000 euros par an, l'affiliation au régime social des indépendants devient obligatoire. Les cotisations sociales remplacent alors les prélèvements sociaux, à un niveau nettement supérieur, de l'ordre de 35 à 40 % du bénéfice.
Ce seuil se franchit vite. Sur le studio parisien qui sert de référence à ce blog, il est dépassé dès la première année. Il faut l'intégrer à la projection dès le départ, plutôt que de le découvrir à la première échéance.
Par principe, la location de logements meublés est exonérée de TVA. Vous ne la facturez pas, vous ne la récupérez pas.
Il existe toutefois un régime dit de para hôtellerie. Si vous proposez, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre services suivants, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle, votre activité bascule dans le champ de la TVA au taux réduit.
L'intérêt est réel dans un cas précis : il permet de récupérer la TVA sur l'acquisition et sur les travaux, ce qui peut représenter des sommes importantes sur une opération neuve ou une rénovation lourde. Mais cela vous engage sur la durée et alourdit vos obligations déclaratives.
Les critères de ce régime ont été redéfinis récemment. C'est typiquement le sujet à faire valider par un expert comptable avant d'agir, pas après.
Une règle a changé et beaucoup l'ignorent encore.
Pour les cessions postérieures au 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus value. Autrement dit, l'avantage fiscal obtenu pendant l'exploitation se règle en partie au moment de la vente.
Cela ne rend pas le régime réel moins intéressant, l'avantage de trésorerie pendant dix ou quinze ans reste considérable. Mais cela change le calcul si vous envisagez une revente à court terme, et cela mérite d'être simulé.
Rappel utile : l'exonération totale de plus value s'obtient après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Au micro BIC, vous reportez simplement vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire de revenus des professions non salariées, au printemps. L'abattement est appliqué automatiquement.
Au régime réel, votre comptable établit une liasse fiscale, la déclaration numéro 2031, qu'il télétransmet, et le résultat est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus. Le choix du régime réel se formule dans des délais précis, souvent en début d'exercice, et c'est une échéance à ne pas manquer.
N'oubliez pas non plus l'immatriculation de l'activité, qui donne un numéro SIRET, préalable indispensable à toute déclaration.
Cinq décisions, dans cet ordre : faire classer le logement, choisir entre micro et réel, anticiper le seuil de 23 000 euros, trancher la question de la TVA si vous avez des travaux, et simuler la revente avant de vous engager au réel.
Aucune de ces décisions n'est irréversible, mais toutes coûtent plus cher quand on les prend en retard. La bonne séquence consiste à faire chiffrer les scénarios par un expert comptable avant la première mise en location, pour quelques centaines d'euros qui se remboursent dès la première déclaration.
De notre côté, nous montons les dossiers de classement et nous produisons les états de revenus et de charges dont votre comptable a besoin. C'est inclus dans nos formules.
Cet article présente l'état des règles à sa date de publication et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Les seuils, taux et abattements évoluent à chaque loi de finances. Faites valider votre situation par un expert comptable avant toute décision.
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