Louer sa résidence principale : le cadre des 120 jours

Louer son propre logement pendant ses absences est la porte d'entrée la plus fréquente vers la location courte durée. C'est aussi le régime le plus simple, à condition de respecter une limite et de tenir un décompte rigoureux.

Ce qu'est une résidence principale

Au sens de la loi, c'est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

C'est cette qualification qui ouvre le régime simplifié : pas d'autorisation de changement d'usage à demander, pas de compensation, pas de dossier d'urbanisme. Vous restez chez vous, vous louez pendant vos absences.

La limite des 120 jours

Vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de tourisme dans la limite de 120 nuitées par année civile. Au delà, le logement n'est plus considéré comme votre résidence principale au sens de cette activité, et vous basculez dans le régime du changement d'usage.

Trois précisions importantes.

• Le décompte porte sur l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, pas sur douze mois glissants.
• Il additionne toutes les plateformes et les réservations directes. C'est l'erreur la plus fréquente chez ceux qui diffusent à plusieurs endroits.
• Certaines communes peuvent désormais abaisser ce plafond. Vérifiez celui qui s'applique chez vous.

La location d'une simple chambre, alors que vous occupez le logement, n'est pas soumise à cette limite.

Les obligations qui s'appliquent quand même

Le régime est simplifié, il n'est pas exempté.

• La déclaration en mairie, et le numéro d'enregistrement là où il est exigé, à faire figurer sur l'annonce
• La collecte et le reversement de la taxe de séjour
• La déclaration des recettes, en BIC et non en revenus fonciers
• L'information de votre assureur sur l'usage réel du logement
• Le respect du règlement de copropriété, et l'accord du bailleur si vous êtes locataire

Le décompte, à tenir sérieusement

Les plateformes bloquent automatiquement le calendrier au delà du plafond dans certaines villes, mais ce mécanisme ne couvre ni les réservations directes, ni la diffusion sur plusieurs plateformes.

Tenez un tableau simple : date d'arrivée, date de départ, nombre de nuitées, canal. Additionnez chaque mois. Le dépassement expose à une amende civile qui peut atteindre plusieurs milliers d'euros, et il se prouve facilement à partir des données des plateformes.

Ce que 120 nuitées représentent réellement

C'est davantage que ce que la plupart des gens imaginent : les vacances scolaires, les week ends prolongés et les déplacements professionnels d'une année suffisent rarement à les consommer.

Sur un logement bien situé, 120 nuitées bien placées, c'est à dire concentrées sur les périodes fortes, génèrent souvent plus qu'une location classique à l'année, tout en vous laissant votre logement onze mois sur douze.

Ce qu'il faut retenir

Déclarez, affichez votre numéro, collectez la taxe, tenez votre décompte toutes plateformes confondues, et vérifiez le plafond applicable dans votre commune. C'est le régime le plus accessible de la location courte durée, et il ne demande qu'une chose : de la rigueur sur le comptage.

Cet article présente l'état des règles à sa date de publication. Les plafonds de nuitées sont fixés localement : vérifiez celui de votre commune.