Les simulateurs annoncent des revenus bruts spectaculaires. Ce qui compte, c'est ce qui reste sur votre compte à la fin du mois. Voici la méthode complète pour passer du brut au net, ligne par ligne.
Quand un propriétaire nous appelle, il a presque toujours un chiffre en tête, vu sur un simulateur ou entendu par un voisin. Ce chiffre est un revenu brut : la somme totale payée par les voyageurs sur une année, avant la moindre dépense. C'est le chiffre le plus flatteur, et le moins utile.
Ce qui décide si votre projet est bon, c'est le revenu net : ce qui reste réellement disponible une fois toutes les charges payées. Entre les deux, il y a souvent 35 à 45 % d'écart. Voici comment refaire le calcul sérieusement.
Le revenu brut annuel repose sur deux données seulement.
Le prix moyen par nuit, appelé ADR dans le métier, pour Average Daily Rate, soit le tarif moyen réellement encaissé par nuit louée sur l'année. Attention, ce n'est pas votre prix affiché en haute saison : c'est la moyenne de toutes vos nuits, promotions et basses saisons comprises.
Le taux d'occupation, c'est à dire le pourcentage de nuits effectivement louées sur l'ensemble des nuits où le logement était disponible. Un bien bien géré à Paris tourne autour de 75 %, ce qui signifie environ 274 nuits louées sur 365.
Le calcul est alors simple : prix moyen par nuit, multiplié par 365, multiplié par le taux d'occupation.
Prenons un studio parisien à 120 euros la nuit en moyenne, avec 75 % d'occupation. Cela donne 120 × 365 × 0,75, soit environ 32 850 euros de revenu brut annuel.
Retenez bien ce prix de 120 euros : nous allons devoir le réviser à la hausse quelques lignes plus bas, pour une raison qui a changé la donne pour tous les propriétaires.
Ce sont les dépenses qui augmentent mécaniquement avec le nombre de séjours.
Le passage aux frais uniques change complètement l'équation, et beaucoup de propriétaires ne s'en sont pas encore aperçus.
Auparavant, Airbnb prélevait environ 3 % sur l'hôte et environ 14 % sur le voyageur. Le propriétaire gardait donc 97 % de son prix affiché. Aujourd'hui, les 15,5 % sont intégralement à votre charge et le voyageur ne paie plus aucun frais de service. Vous ne gardez plus que 84,5 % de votre prix affiché.
Si vous n'avez pas touché à vos tarifs au moment du changement, vous avez perdu environ 13 % de revenu net sans vous en rendre compte.
La bonne réaction est d'augmenter votre prix à la nuit d'environ 15 %. Et c'est là que le mécanisme devient intéressant : puisque le voyageur ne paie plus de frais de service, le montant total qu'il débourse reste quasiment identique. Un logement affiché 120 euros coûtait auparavant environ 137 euros au voyageur une fois les frais ajoutés. Affiché 138 euros aujourd'hui, il lui coûte 138 euros. Votre net remonte, son budget ne bouge pas.
Encore faut il faire cet arbitrage au bon moment et surveiller que la hausse ne vous fasse pas sortir de votre position concurrentielle. C'est exactement le type de réglage que nos équipes font en continu sur les biens en gestion.
Elles tombent que le logement soit loué ou non, et ce sont elles qui font le plus de dégâts dans les projections trop optimistes.
La location meublée relève du régime LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, dès lors que vos recettes restent sous certains seuils et qu'elles ne dépassent pas vos autres revenus d'activité. Deux options existent.
Le micro BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, et vous êtes imposé sur le reste. C'est simple, mais rarement le plus avantageux dès que vous avez de vraies charges.
Le régime réel permet de déduire vos charges effectives et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement la base imposable, parfois à zéro pendant plusieurs années. Il impose en revanche une comptabilité tenue par un professionnel.
Les taux et les seuils de ces régimes ont bougé plusieurs fois ces dernières années et continueront de bouger. Faites valider votre situation par un expert comptable avant de vous engager : c'est le seul poste où une erreur se paye en redressement.
Reprenons notre studio parisien, avec un prix déjà ajusté à 138 euros la nuit et 75 % d'occupation, soit environ 37 800 euros de revenu brut annuel.
Les charges variables d'abord. Commission Airbnb à 15,5 % : 5 859 euros. Part du ménage non couverte par la refacturation au voyageur : environ 900 euros. Blanchisserie : environ 1 150 euros. Consommables : environ 480 euros. Soit 8 389 euros de charges variables, et il reste 29 411 euros.
Les charges fixes ensuite. Charges de copropriété : 1 800 euros. Taxe foncière : 900 euros. Assurance propriétaire non occupant avec extension courte durée : 320 euros. Abonnements électricité, eau et internet : 1 100 euros. Provision pour renouvellement du mobilier, à 5 % du brut : 1 890 euros. Soit 6 010 euros de charges fixes.
Il reste donc de l'ordre de 23 400 euros, avant impôt et avant remboursement de crédit.
C'est un très bon résultat, largement supérieur à ce qu'aurait rapporté le même studio en location nue. Mais c'est près de 40 % de moins que le chiffre du simulateur, et c'est précisément cet écart qui fait abandonner les propriétaires mal préparés au bout de six mois.
Confondre prix affiché et prix moyen. Un logement affiché à 180 euros la nuit qui ne se loue qu'en appliquant des remises de dernière minute a un prix moyen bien plus proche de 130 euros.
Retenir un taux d'occupation de 90 %. Ce niveau existe, mais il suppose une gestion tarifaire quotidienne et une acceptation quasi systématique des demandes. Sur un bien autogéré le week-end, la réalité tourne plutôt entre 45 et 60 %.
Raisonner sur l'ancien barème Airbnb. Beaucoup de calculs qui circulent encore retiennent 3 % de commission. Avec 15,5 % à votre charge, l'écart sur un studio parisien dépasse 4 000 euros par an. Vérifiez toujours la date de la source que vous utilisez.
Oublier son propre temps. Gérer un meublé sérieusement représente plusieurs heures par semaine : messages, arrivées, coordination du ménage, gestion des imprévus. Si vous ne valorisez pas ce temps dans votre calcul, vous comparez deux choses qui ne sont pas comparables.
Un bon projet de location courte durée ne se juge pas sur le brut annoncé, mais sur le net rapporté au temps que vous y consacrez. C'est exactement l'exercice que nous faisons dans nos audits de rentabilité : nous reprenons vos charges réelles, les données de votre quartier et votre disponibilité, et nous vous donnons un chiffre que vous pouvez opposer à n'importe quel simulateur.
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