La location courte durée est aujourd'hui un cadre clair, à condition de le connaître. Quatre démarches structurent l'activité, elles se font une fois pour toutes et l'immense majorité des logements y répondent sans difficulté. Voici la marche à suivre, dans l'ordre, pour partir sur des bases saines.
La confusion la plus répandue consiste à penser que le numéro d'enregistrement obtenu en mairie suffit à tout régler. Il est indispensable, mais il ne couvre qu'une partie du sujet.
Quatre volets coexistent, et chacun se traite séparément :
La bonne nouvelle, c'est que ces quatre points se vérifient en quelques jours, souvent avec deux ou trois coups de téléphone. Une fois le dossier constitué, vous êtes tranquille pour la durée de votre exploitation. Reprenons les un par un.
Commençons par la plus facile : elle est gratuite, se fait en ligne et le numéro arrive immédiatement.
La loi Le Meur, de son nom officiel loi numéro 2024-1039 du 19 novembre 2024, est la plus importante réforme de la location touristique depuis quinze ans. Elle porte le nom de la députée qui l'a portée, Annaïg Le Meur, et vise à redonner aux communes des outils pour réguler les meublés de tourisme.
Un meublé de tourisme, au sens de la loi, c'est tout logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Si vous louez ne serait ce que trois semaines par an sur Airbnb ou Booking, vous en êtes un, même si vous n'avez jamais entendu ce terme.
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration est généralisée à l'ensemble du territoire via un téléservice national unique. Auparavant, seules les communes ayant délibéré en ce sens l'imposaient. Le numéro obtenu doit figurer sur chacune de vos annonces, et les plateformes ont l'obligation de retirer celles qui en sont dépourvues.
Autre nouveauté que beaucoup ignorent : si le logement est en copropriété, vous devez informer le syndic de votre déclaration.
C'est la démarche la moins connue, et celle qui mérite le plus d'attention en amont. Transformer un local d'habitation en meublé de tourisme constitue un changement d'usage, soumis à autorisation préalable du maire.
Cette obligation s'applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants, ce qui inclut Paris et Montpellier, ainsi que dans tous les Hauts de Seine, la Seine Saint Denis et le Val de Marne. Ailleurs, elle n'existe que si la commune l'a rendue applicable par délibération. La bonne question n'est donc pas « ma ville est elle grande ? » mais « ma commune applique t elle le changement d'usage ? », et seule la mairie répond avec certitude.
L'autorisation peut être subordonnée à une compensation : pour retirer un logement du parc résidentiel, vous devez en remettre un autre, en transformant par exemple un local commercial en habitation. Depuis la loi Le Meur, cette compensation est obligatoire pour toute autorisation à caractère permanent, là où la commune applique le dispositif. Elle n'est plus laissée à l'appréciation locale.
Retenez bien la distinction : l'enregistrement est une simple déclaration, votre numéro arrive immédiatement. Le changement d'usage est une autorisation, qui s'instruit et qui peut vous être refusée.
Si le logement est votre résidence principale, c'est à dire celui que vous occupez au moins huit mois par an, vous pouvez le louer sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 nuitées par année civile.
Depuis mai 2026, les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuitées, par une délibération motivée au regard de la situation locale du logement. Le seuil applicable dépend donc de votre commune : vérifiez le, il ne va plus de soi.
Au delà de cette limite, vous basculez dans le régime du changement d'usage, avec tout ce qu'il implique.
Une autorisation de la mairie ne prime jamais sur le règlement de votre immeuble. Si celui ci interdit la location meublée de courte durée, ou s'il comporte une clause dite d'habitation bourgeoise exclusive, le sujet est clos quel que soit l'avis de la commune.
La loi Le Meur a par ailleurs abaissé la majorité requise pour interdire les meublés de tourisme dans un immeuble. Il fallait auparavant l'unanimité des copropriétaires, une majorité des deux tiers suffit désormais. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif en mars 2026.
Autrement dit, même si votre règlement ne dit rien aujourd'hui, une assemblée générale peut faire évoluer la situation. C'est un paramètre à garder en tête, et souvent une bonne raison d'entretenir de bonnes relations dans l'immeuble : une location bien tenue, sans nuisances, avec des voyageurs encadrés, ne pose généralement aucun problème aux voisins. C'est d'ailleurs l'un des effets directs d'une gestion professionnelle.
Si vous êtes locataire et non propriétaire, l'accord écrit de votre bailleur est indispensable avant toute sous location. Demandez le en amont : beaucoup de bailleurs l'acceptent lorsque le cadre est clair et la gestion confiée à un professionnel.
Le DPE, pour diagnostic de performance énergétique, classe un logement de A à G selon sa consommation et ses émissions. Il est désormais exigé pour les meublés de tourisme.
Concrètement, toute nouvelle demande d'autorisation de changement d'usage suppose que le logement atteigne au minimum la classe E. Les logements classés F et G, appelés passoires thermiques, sortent progressivement du marché de la location touristique.
Si votre bien est ancien, faites réaliser le diagnostic tôt : c'est peu coûteux, et quelques travaux ciblés suffisent souvent à remonter d'une classe. Un logement mieux isolé, c'est aussi des charges d'énergie plus basses et de meilleurs commentaires voyageurs, donc un double gain.
C'est le volet qui a le plus évolué, et celui où un bon arbitrage rapporte le plus. Le régime micro BIC, pour micro bénéfices industriels et commerciaux, est le régime simplifié dans lequel vous déclarez vos recettes et le fisc applique un abattement forfaitaire, censé représenter vos charges.
Les paramètres ont été divisés par deux, dès les revenus 2025 déclarés en 2026 :
Le classement, qui attribue de une à cinq étoiles après visite d'un organisme accrédité, était une démarche purement commerciale. Il est devenu un levier fiscal majeur, puisqu'il fait la différence entre 30 et 50 % d'abattement.
Au delà de ces seuils, ou si vos charges réelles dépassent l'abattement, vous basculez au régime réel, qui permet de déduire vos charges effectives et d'amortir le bien. Attention toutefois : pour les cessions postérieures au 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus value. L'avantage d'aujourd'hui se paie donc en partie à la revente.
Dernier point souvent ignoré : au delà de 23 000 euros de recettes annuelles en location de courte durée, l'affiliation au régime social des indépendants devient obligatoire, ce qui ajoute des cotisations sociales à l'impôt.
Dans les faits, beaucoup de propriétaires gagnent à passer au régime réel ou à faire classer leur logement, parfois les deux. C'est un arbitrage à faire une fois, avec un expert comptable, et il se traduit souvent par plusieurs milliers d'euros d'écart sur l'année.
Nos propriétaires genevois relèvent d'un tout autre corpus. La LDTR, loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, protège le parc de logements du canton.
Son règlement d'application prévoit que la location de la totalité d'un logement via une plateforme est considérée comme un changement d'affectation dès lors qu'elle dépasse 90 jours par an. Au delà, il faut une autorisation, et le changement d'affectation impose une compensation par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales en logement. En pratique, la plupart de nos propriétaires genevois construisent donc leur exploitation autour de ces 90 jours, en concentrant les périodes les plus rentables de l'année. Bien piloté, ce format reste très performant, et c'est précisément le calcul que nous faisons avec eux.
À cela s'ajoutent le règlement de la PPE, la propriété par étages, équivalent genevois du règlement de copropriété, qui plafonne souvent lui aussi le nombre de jours, la perception de la taxe de séjour, et l'obligation d'annoncer les hôtes étrangers hébergés.
Le Conseil d'État genevois a annoncé en avril 2026 préparer un registre des logements loués en courte durée. Le dispositif n'était pas encore en vigueur à la rentrée 2026 ; nos équipes suivent son avancement pour les biens que nous gérons, afin que rien ne vous prenne au dépourvu.
Ces montants sont rarement appliqués à des propriétaires de bonne foi, et ils ne concernent pas ceux qui ont fait leurs démarches. Nous les indiquons parce qu'ils expliquent pourquoi la mise en conformité mérite d'être traitée sérieusement dès le départ, plutôt que par tâtonnements.
Un point utile à connaître : l'ancienneté ne régularise pas une situation, un logement loué depuis trois ans sans autorisation reste à régulariser. Si c'est votre cas, sachez qu'une démarche engagée spontanément est toujours mieux reçue qu'une situation découverte lors d'un contrôle. Là aussi, cela se traite très bien.
Disons le honnêtement : une conciergerie n'est ni un avocat ni un expert comptable, et la responsabilité du propriétaire reste la sienne. Nous travaillons d'ailleurs main dans la main avec ces professionnels quand un dossier le demande.
Ce que nous apportons se situe ailleurs : la conformité est surtout une affaire de suivi régulier, et c'est du temps que la plupart des propriétaires n'ont pas envie d'y consacrer.
Chez Rent Appart, la mise en conformité fait partie de la prise en charge, avant même la première annonce. Nous vérifions la situation du logement au regard de sa commune, nous montons les dossiers, nous paramétrons les plateformes en conséquence et nous surveillons les seuils toute l'année. Quand la règle change, nous ajustons, et vous n'avez rien à faire.
Retenez surtout qu'un numéro d'enregistrement ne vaut pas autorisation. Avant la première nuitée, vérifiez dans cet ordre : le règlement de votre immeuble, la position de votre mairie sur le changement d'usage, le plafond de nuitées applicable chez vous, votre DPE, puis votre régime fiscal.
Cela représente quelques jours de démarches, une seule fois, et la très grande majorité des logements passent sans obstacle. Ceux qui rencontrent une difficulté ont presque toujours une solution : classer le bien, ajuster le nombre de nuitées, ou basculer sur de la moyenne durée.
La location courte durée reste l'un des placements immobiliers les plus performants, y compris dans ce nouveau cadre. Elle demande simplement d'être abordée comme une vraie activité, avec les bons réflexes dès le départ. C'est exactement ce que nous mettons en place avec nos propriétaires.
Cet article présente l'état des textes à sa date de mise à jour et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les conditions varient d'une commune à l'autre : votre mairie, et pour Genève l'office cantonal compétent, confirmera ce qui s'applique à votre logement. Nos équipes peuvent faire cette vérification avec vous.
Nous vérifions gratuitement la situation de votre bien au regard de sa commune, de sa copropriété et de son régime fiscal, puis nous montons les dossiers à votre place. Sans engagement.
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